駐車場経営を個人で行うには？ 開業までの流れ、メリットなどを開設
2024.01.24
駐車場経営は、オーナー様が個人で行うことも可能です。個人で駐車場経営を始める際の流れや費用、メリット・デメリットなどについて詳しく解説します。
目次
駐車場経営を個人で行うには？開業までの流れ、メリットなどを解説
初心者でも始めやすい投資方法として、駐車場経営に注目が集まっています。駐車場経営は、管理会社に経営を委託して運営するのが一般的ではあるものの、中には個人で経営するオーナー様もいます。個人で駐車場経営を行う場合、どのように開業すればよいのでしょうか。
この記事では、個人で駐車場経営を個人で始める際の流れや費用、メリット・デメリットなどについて詳しく解説します。
駐車場経営とは、所有する土地に駐車場を作って収益を得る事業のこと
駐車場経営は、所有する土地に駐車場を作り、収益を得る事業です。空いている土地を用いて収益を生む土地活用の方法のひとつとして、一般的に広く行われています。
代表的な土地活用の方法には、駐車場経営のほか、アパートやマンションの賃貸経営、トランクルームの経営、賃貸併用住宅の経営などがあります。どの活用方法にもメリットとデメリットがありますが、「初期費用や管理費用を抑えたい」「できれば、管理の手間もかけたくない」という場合には、駐車場経営がおすすめです。
経営できる駐車場の種類
経営できる駐車場には、月極駐車場とコインパーキングの2つがあります。
ここでは、それぞれの特徴やメリットなどについて説明します。
月極駐車場
月極駐車場は、特定の利用者と1ヵ月ごとに契約を結んで区画を貸し出し、毎月の賃料を受け取ることで収益を得る仕組みの駐車場です。賃貸住宅の家賃収入と同じように、月に1度、前払いで賃料が入ってくるため、安定した収入が期待できます。
また、機器を導入する必要がなく、土地を均して区画を仕切る線を引き、必要に応じて車止めをつければ経営を開始できるハードルの低さも、月極駐車場の魅力のひとつです。アスファルト舗装する場合が多いですが、極力初期費用を抑えたい場合は砂利敷きの土地でも始めることができます。
立地が鍵を握るアパートやマンションとは異なり、繁華街から離れた場所や駅から遠い住宅街でも駐車場ニーズがあれば収益が見込める点は、月極駐車場ならではのメリットです。
コインパーキング
コインパーキングは、別名「時間貸し駐車場」と呼ばれることもありますが、不特定多数の利用者に対して駐車場を貸し出し、利用した時間に応じて料金を受け取る仕組みの駐車場です。
所有する土地をコインパーキングにする場合、整地して車室を作り、車両の出入りを制御するロック板や料金精算機、看板などを設置します。これにより、24時間無人で経営できるようになります。
エリアの平均的な賃料より高いと契約者が集まりにくい月極駐車場と違って、コインパーキングの値段設定は比較的自由です。時間帯によって値段設定を変えたり、1日の最大料金を設定したりすることによって、収入を増やすことができます。
駐車場経営を個人で始めるための流れ
駐車場の経営方式には、大きく分けると「個人経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つの方法があります。駐車場の経営方式ごとのメリット・デメリットについては、下記の記事をご覧ください。
コインパーキング経営とは？駐車場経営企業を選ぶポイントなどを解説
ここからは、個人経営方式で駐車場経営を始める場合の流れについて紹介します。
1 ポータルサイトや不動産会社で土地を探す
相続などで手に入れた土地や、所有しているけれども使用していない遊休地がある場合を除き、まずは駐車場経営に適した土地を探すことからスタートします。
一般的には、不動産会社のポータルサイトで条件を入力して絞り込んだり、理想とする土地に足を運んで地元の不動産会社に空地の有無を尋ねたりすることが多いでしょう。おおよその条件を不動産会社に伝えておき、条件に一致した土地が売りに出た場合に連絡してもらう方法もあります。
2 土地を購入する
条件にあった土地が見つかったら、次に土地を購入しましょう。
購入の意思を売主に示す「買付証明書」を提出して仮押さえをし、条件に合意が得られれば売買契約に進みます。購入費用は、売買契約時に手付金を支払い、土地の引き渡し時に残金を支払います。
なお、土地のみを購入する場合は、住宅ローンを利用することができません。自己資金が不足している場合は、金融機関の土地先行融資、つなぎ融資などを利用する方法があります。
3 土地を駐車場用地として整備する
購入した土地を駐車場用地として使えるよう、土地造成、アスファルト舗装などを行い、購入した土地を整備します。工事を個人で行うのは現実的ではないため、複数の工事会社から相見積もりをとった上で信頼できる業者を選んで依頼します。
4 区画割りをし、車止めなどを設置する
舗装した土地を駐車場にラインを引き、区画を決定します。必要に応じて車止めなども購入し、設置しましょう。コインパーキングの場合、ロック板や料金精算機なども導入する必要があります。
5 募集看板を設置して、募集を開始する
車止めなどの設置が完了したら、最後に募集看板を設置します。看板を使って、駐車場を貸していること、空きがあることをアピールしましょう。
駐車場を個人経営する際にかかる費用
個人で駐車場を経営する場合、一体どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
一般的に、かかる費用の種類としては、初期費用、維持費、税金の3つが挙げられます。 ここでは、それぞれの費用について、詳しく説明します。
初期費用
駐車場を個人で経営する際、土地から購入する場合の初期費用は、主に下記の4つです。
＜初期にかかる費用の内訳＞
・土地の購入費用
・整地費用
・照明、看板、車止めなどの費用
・コインパーキングの場合、ロック板や料金精算機などの導入費用
購入費用や整地費用は、土地の大きさ、設備によって異なります。また、購入した時点でどの程度整地されているかによっても費用に差が出る可能性が高いでしょう。上物がある場合、別途取り壊しの費用などもかかります。
そのため初期費用については、ある程度変動することを前提として、多めに見積もっておくと安心です。
維持費
駐車場経営の開始後にかかる維持費としては、集金費や清掃費、電気代・保険料・町内会費などがあります。
・清掃費、集金費
清掃費、集金費は、清掃や集金を委託した場合の人件費です。ただし、集金や清掃もオーナー様がすべて行う際は、集金や清掃を委託する費用は発生しません。手間はかかりますが、必要な清掃用具を購入する程度で済むでしょう。
・電気代
電気代は、駐車場に照明などを付けた場合にかかる費用です。24時間営業のコインパーキングではサーチライトに加えて料金看板や案内看板、精算機やロック板にも電気が使われています。
・保険料
万一に備えて火災保険、損害賠償責任保険などに加入する場合は保険料がかかります。
・町内会費
地域によっては、その場所で事業を行うことによって地域の一員とみなされ、町内会費や自治会費といった名目の集金が行われることがあります。町内会費や自治会費は、地域全体でゴミの管理や見回りなどを行うための費用として使われるため、加入しておいた方が円滑に経営を行うことができるでしょう。
税金
駐車場経営を行うと、さまざまな税金がかかる可能性があります。具体的には、固定資産税、都市計画税、消費税、事業税、所得税、償却資産税、住民税などが挙げられます。また、相続によって土地を得た場合は、相続税もかかります。
駐車場経営を個人で行うメリット
駐車場経営を個人で行うメリットとしては、どのようなことが挙げられるのでしょうか。
ここでは、駐車場経営を個人で行う主な2つのメリットについて、ご紹介します。
管理業務の負担が少ない
管理業務の負担が少ない点は、駐車場経営を個人で行うメリットです。
例えば賃貸住宅を自主管理した場合、契約更新、クレーム対応、滞納家賃の督促、共用部の状態管理、清掃業者の選定などをオーナー様自身が行わなくてはなりません。複数の家族が長い時間を過ごす生活の場であるため、トラブルも起こりがちです。
一方、駐車場経営の場合、集金や滞納時の督促、クレーム対応などは行う必要がありますが、頻度は低く、負担は賃貸経営に比べて軽いでしょう。
初期費用が比較的安い
初期費用が比較的安いという点も、駐車場経営を個人で行うメリットのひとつです。
駐車場経営は建物が不要なため、さまざまな土地活用の中でも初期費用が抑えられる手法です。自己資金が豊富とは言えない個人でも始めやすいでしょう。
また、上に建物を設置すると、更地に戻す際の撤去費用がかさみます。短期的に土地活用した後で自宅を建てる場合や、売却を視野に入れている場合にも、駐車場経営はおすすめです。
駐車場経営を個人で行うデメリット
駐車場を個人で経営する場合、メリットだけでなくデメリットも存在します。
ここでは、大きく2つのデメリットを紹介します。
トラブルが起きた時の対応が必要
トラブル発生時の対応が必要になる点は、駐車場経営を個人で行うデメリットのひとつです。
よくあるトラブルとしては、駐車場賃料の滞納、精算機の故障、駐車場ゲートやフラップ板の破損、利用者同士のケンカ、通行人との争い、無断駐車などが挙げられます。車以外の忘れ物があったり、ごみが捨ててあったりした場合の対処も必要です。
また、個人経営の場合、トラブルが起きるたびにオーナー様が現地に足を運んで解決しなくてはなりません。こうした管理を少しでも減らすには、駐車場経営企業に管理業務を委託する経営方式が便利です。一定のコストはかかるものの、管理にかかる時間や負担を大幅に減らすことができます。
大きな収益は見込みにくい
駐車場経営は、アパートやマンションの経営と比べて、収益性が低いというデメリットがあります。これは、同じエリアの土地であっても、家賃ほど賃料を高く設定することはできないからです。
また、アパートなどを建てて貸す場合、上の空間を利用して多くの部屋を作り、1つの土地でたくさんの人を集客することができます。しかし、平置き駐車場では平面的にしか土地を利用できないため、集客に上限があります。
駐車場経営を個人で成功させるポイント
個人での駐車場経営を成功させるためには、どうすればよいのでしょうか。
ここでは、駐車場経営を個人で成功させるための7つのポイントについて、それぞれご紹介します。
立地から経営方法を考える
駐車場経営を始める前に、土地の立地条件を客観的に見直し、月極駐車場とコインパーキングのどちらが適しているかをよく検討しましょう。
月極駐車場の場合、駐車場を確保するスペースがない都心の住宅地、飲食店が多いエリアなどは契約を希望する人が集まりやすいといえます。また、コインパーキングの場合は、オフィス街や商業施設、駅前など、短時間利用のニーズが高い場所が狙い目です。
駐車場法を理解しておく
駐車場経営を個人で成功させるためには、駐車場法を十分に理解しておくことが大切です。
駐車場法は、駐車場の整備について必要な事項を定めたものです。業者に一任すれば法令に遵守した形で駐車場経営を始めることができますが、個人で土地の取得から行う場合は自分で駐車場法を理解しておく必要があります。
周辺相場を調査した上で賃料を決める
駐車場経営を個人で成功させるためには、周辺にある競合の料金設定を踏まえて賃料を決めることも大切です。特に月極駐車場は、エリアの標準的な料金から大きく外れると契約者を集めるのが難しくなるため、十分に注意しましょう。
ランニングコストを計算しておく
駐車場経営は初期費用を抑えて始められる投資方法ですが、維持費、税金などのランニングコストがかかることを忘れないようにしましょう。事前にランニングコストを計算し、赤字にならないようシミュレーションしておく必要があります。
収益予想は控えめにしておく
個人で駐車場経営を行う場合、収益予想は控えめに行うことも大切です。
駐車場を個人で経営する場合、収益がすべてオーナー様のものになります。ただし、賃貸住宅経営に比べて収益性は低く、税制上の優遇も少ないため、収益予想は控えめにしておかないと、あとで計算が合わなくなってしまうでしょう。
利回りは実質利回りで考える
個人で駐車場経営を行い、利回りを計算する際には、固定資産税や管理委託料などのランニングコストも含めた実質利回りで算出しましょう。これにより、収益のシミュレーションがよりリアルになり、損失を防ぐことにつながります。
税金を考慮して、事業計画を立てる
個人で駐車場経営を行う際には、必ず税金を考慮した上で事業計画を立てましょう。
駐車場は住宅用地ではないため、固定資産税や都市計画税の優遇措置がありません。そのため、評価額の満額が課税されることを踏まえて、事業計画を立てることが大切です。
駐車場経営の負担は、駐車場経営企業に委託して解消しよう
個人で駐車場経営を行う場合、得られるメリットがいくつかあるものの、オーナー様にかかる負担は決して軽いものではありません。すべてのプロセスを自分で担うことに不安があるオーナー様は、駐車場経営企業に経営を委託しましょう。
株式会社トヨタエンタプライズでは、オーナー様一人ひとりに合った土地活用の方法をご提案し、駐車場経営の成功をサポートいたします。駐車場経営のパートナーをお探しの方は、下記ページのフォームよりお問い合わせください。
