東京で駐車場経営するには？成功させるためのポイントを解説
2024.03.01
東京都内で駐車場経営を行う上で、どのような工夫を行うべきなのでしょうか。東京都内で駐車場経営を成功させるためのポイントを解説します。
目次
東京で駐車場経営するには？成功させるためのポイントを解説
相続などで手に入れた土地が狭小地や変形地などであっても、実施可能な土地活用方法のひとつが、駐車場経営です。特に、所有している土地が物価の高い東京都内にある場合、経営に成功できれば高い利回りが期待できるでしょう。
今回は、都心部で稼働率が高いエリアの特徴や駐車場経営を東京で成功させるためのポイントなどを解説します。
東京都内ではどのように駐車場経営を行うべき？
東京都内で駐車場経営を行う場合、立地に応じた駐車場の形態を選ぶことが非常に重要です。
駐車場の形態は、特定の契約者に1ヵ月ごとの契約で貸し出す月極駐車場と、不特定多数に時間で貸し出すコインパーキングがあります。
また、コインパーキングの中には、限られた土地を有効活用して多くの車をとめる目的で作られた階層型のタワーパーキングが含まれます。
駐車場経営の種類については、下記の記事をご覧ください。
駐車場経営について -駐車場経営・土地の有効活用のご相談なら株式会社トヨタエンタプライズ
一般的に、家賃と同じ仕組みで先に翌月の利用料金を受け取る月極駐車場は、契約者がいる限り安定的な収益が見込める形態です。ただ、土地が狭く住居に隣接して駐車場を設置しにくい都心の住宅地、駐車場への需要が高い飲食店の近くなどは稼働率が高い傾向にありますが、月極なので稼働率が収益に直結することはありません。ただし、広々とした土地で多くの契約者と契約できれば収益は増加します。
一方、利用した時間に応じて料金を徴収するコインパーキングやタワーパーキングは、料金の設定の仕方や稼働率によって収益性が大きく変化する形態です。時間帯や停車時間に応じた料金を設定することで収入増が見込めるほか、オフィス街や駅前、商業施設やスーパーの近くなどでは特に回転率が良く、収益が上がるでしょう。しかし、思ったより需要がない、近くにできた競合のほうが利用しやすい、といった理由で稼働率が上がらないと、収益も上がりません。
収益性が高いのはコインパーキングやタワーパーキングであるといえますが、立地や土地の大きさなどの条件によっては月極駐車場のほうがより収益を得られることもあります。そのため、東京都内でおすすめの駐車場経営方法は、土地によって異なるのが正直なところです。
都心部で稼働率が高いエリアの特徴
東京都内の駐車場は、どのエリアでも高い稼働率が見込めます。その中でも、都心部でとりわけ稼働率が高いエリアは、人と車の量が多い繁華街、ビジネス街です。ここでは、特に高い稼働率が見込める六本木・赤坂エリアと青山エリア、新橋・大門エリアに注目してみましょう。
六本木・赤坂エリア
六本木・赤坂エリアは、2003年の六本木ヒルズの登場とともに、華やかな夜の街というだけでなく、ビジネスの街、文化やファッション、芸術の拠点としての顔も持つようになりました。
ホテル、文化施設、ショップ、オフィスなどを集約した泉ガーデン、東京ミッドタウン、赤坂サカスといった複合施設が存在感を発揮するほか、国立新美術館、森美術館、サントリー美術館が点在し、訪日外国人も多く訪れます。六本木にも赤坂にも星付きレストランが数多くあり、夜まで遊べるスポットも多いことから、一日中人の流れが絶えることがありません。
都市開発で解体されたビルの跡地に大型の駐車場ができることもあり、周辺状況によって稼働率が上下するエリアではあるものの、買い物や観光、ビジネスなどで一定以上の需要が期待できるでしょう。
青山エリア
青山エリアは、モードブランドなどが立ち並ぶショッピング街です。そのため、駐車場需要が非常に高く、土日の駐車場稼働率も高いエリアです。東京都内の中でも土地代が高額なエリアではありますが、需要も高いため、収益性も非常に高いといえるでしょう。
新橋・大門エリア
新橋、大門エリアは、大変多くのオフィスビルが立ち並ぶ一帯であることから、平日昼間の稼働率が高いエリアです。また、飲食店も主に平日の利用が多いことから、土日の駐車場稼働率は低めです。とはいえ、平日は活発に利用されるため、六本木・赤坂エリアほどではないものの駐車場需要は高いといえるでしょう。
このように、六本木・赤坂エリアと青山エリア、新橋・大門エリアは、すでに土地を持っている方にとっては投資効率が高いおすすめのエリアだといえます。ただし、これから土地を手に入れて駐車場にすることを検討している場合、土地の価格を踏まえて十分に収益計算をするようにしてください。
東京都内で駐車場経営を成功させるためのポイント
ここからは、実際に東京都内で駐車場経営を行うことを想定して、成功させるために押さえておきたいポイントをご紹介します。
立地を見極め、駐車場の形態を決める
東京都内で駐車場経営を成功させるためには、立地を十分に見極めた上で駐車場の形態を決めることが大切です。
都内における駐車場経営の成功の鍵は立地が握っているといっても過言ではなく、周辺環境などによって、利用者に求められる駐車場は大きく異なります。駐車場にすることを検討している土地について、周辺にどういった施設があるのか、エリアにはどんな特徴があるのかを多角的に検証しましょう。
例えば、都心ならではの狭小住宅が多い住宅地なら、住宅に近い場所にあるほど月極駐車場が重宝され、また地域の特性や競合他社の物件数によってはコインパーキングも重宝されます。また、駅や商業施設など、「ちょっと車をとめて人を見送りたい」「買い物と食事をする間、車をとめておきたい」といった需要がある場所ではコインパーキングが有用です。さらには、東京の中でも銀座や東京駅周辺などの中心部は、できるだけ多くの車を収容できるタワーパーキングを作ることができると収益性が非常に高くなります。
都内で駐車場を経営するのに適した土地の主な特徴は、下記のとおりです。
＜都内で駐車場を経営するのに適した土地＞
・駅やショッピングモール、美術館、博物館、病院などが近い
・観光地として人気のエリアである、もしくは人気のスポットが近くにある
・路上駐車が多く問題視されている
・駐車場を設置できない戸建てや、駐車場はあっても絶対数が少ないマンションなどが近くにある
・土地に面した道路が幅広く、通行量が多い
収益予想は保守的に行う
東京都内で駐車場経営を行う際には、収益予想は保守的に行うことが大切です。
駐車場を設置する前に収益の予想を立て、駐車場経営すべきか否かを判断する必要がありますが、期待値を込めて収益を算出してしまうことがよくあります。例えば「このあたりは人通りが多いし、よく路上駐車されているのも見かけるから、比較的稼働率が良いだろう」といった根拠のない収益予想は危険です。
周辺の駐車場や不動産会社をリサーチし、実際の稼働率にできる限り近い数字で収益予想を立てるようにしてください。現実的なラインを引いておくことで、しばらく軌道に乗らなくても焦らず長い目で経営を続けることができます。
実質利回りを計算しておく
利回りには、収入の総額を土地価格で割った単純指標の表面利回りと、表面利回りからコストを差し引いた実質利回りがあります。実質利回りはより現実的な指標であるため、必ず実質利回りを算出した上で経営目標を立てましょう。
実質利回りの計算式は、下記のとおりです。
＜実質利回りの計算式＞
駐車場経営の実質利回り＝（駐車場年間収入−ランニングコスト）÷初期費用×100
目安として、実質利回りが5％以上で安定した駐車場経営ができるといわれています。
周辺エリアの相場を考慮して料金を設定する
東京都内で駐車場経営を成功させるためには、周辺エリアの料金設定をあらかじめチェックしておくことも重要です。
立地や環境がほぼ変わらないのであれば、できるだけ安い駐車場を選びたいのが利用者の本音でしょう。立地で圧倒的な差別化が図れない場合は、周辺にある既存の駐車場の値段設定を詳しく調べ、平均と同じか少し安めに設定することで集客率を上げることができます。
エリアの平均的な価格は、後から参入した駐車場の価格設定によっても刻々と変わるため、継続的にチェックをして反映するようにしてください。
料金設定の方法に工夫を凝らす
コインパーキングの場合、時間の単位設定や値段設定によって収益が上がる可能性があるため、工夫が必要です。
例えば、病院など長時間の駐車が見込まれる場所の近くでは1時間単位での料金設定が望ましいですが、一時的な利用が多いスーパーの近くなどでは15分単位、30分単位の設定があると利用者に喜ばれるでしょう。
また、通勤利用で1日とめておく人が多い駅の近くなどでは、1日の最大料金を設定するのも一案です。利用者の少ない深夜時間帯は料金を安くするなどの工夫も、需要と供給の一致で一定の利用者を確保するのに役立つはずです。
固定資産税や土地計画税の支払額を確認する
東京都内で駐車場経営を成功させるためには、固定資産税や土地計画税の支払額を確認することが大切です。
税制上の優遇があるのは上物がある土地だけなので、駐車場は固定資産税が住宅よりも高くなります。収益によっては固定資産税の支払いで経営が苦しくなる可能性があるため、前もって固定資産税の支払額を調べておきましょう。
また、固定資産税は下記の計算式で計算でき、固定資産税の評価額は土地公示価格の約7割です。
＜固定資産税の計算式＞
固定資産税支払額＝固定資産税評価額×1.4％
重ねて、駐車場が市街化区域内にある場合、固定資産税に加えて都市計画税もかかります。土地計画税は下記の計算式で計算できます。
＜土地計画税の計算式＞
土地計画税＝課税評価額×税率(最高税率0.3%)
駐車場経営に関わる税金については、下記の記事をご覧ください。
駐車場経営に資格は必要？駐車場設置の申請が必要となるケースも解説
固定資産税や土地計画税の詳しい計算に関しては、国税庁のウェブサイトをご確認ください。
また、各税金に関するご不明な点は各地域の管轄税務署へお問い合わせください。
駐車場経営企業の利用を検討する
駐車場経営が初めての方は、パートナーとして経営を全般的に支えてくれる駐車場経営企業の利用を検討しましょう。管理業務を一任することで負担が軽減され、慣れないトラブル対応などに煩わされることもありません。
思ったほど収益が伸びない、価格設定に悩んでいる、といった場合は適切なアドバイスもくれるため、まずは相談してみることがおすすめです。
東京都内での駐車場経営のご相談は、株式会社トヨタエンタプライズへ
東京都内での駐車場経営は、立地の見極めと形態の選択が重要です。株式会社トヨタエンタプライズでは、「所有する土地が駐車場経営に適しているかどうか」の判断からご相談に乗っています。東京都内での駐車場経営をお考えのオーナー様は、ぜひ一度お問い合わせください。
